高杠杆是我国房地产业的重要特征，负债率这一指标很好地说明这一问题。我国住房市场化改革以后，房地产市场迅速发展。2002年土地招拍挂制度出台，土地成为房地产企业集中争夺的核心资源。土地价格的不断上涨以及我国房地产市场间接融资模式决定了房地产业高杠杆的发展模式。2001年我国国内上市房地产企业平均负债率为53.85%，2004年上升到58.70%。经历了2008年金融危机之后的救市政策及2014—2015年的房地产调控放松后，2019年我国国内上市房地产企业平均负债率达到79.02%。

2010年房地产调控政策对房地产企业融资进行了严格限制，此后房地产企业融资难度和融资成本不断上升。面对住房价格不断上涨的形势，房地产企业开启多元化融资模式，可以承担更高的负债水平，同时房地产企业的资金使用效率面临更高的要求。房地产企业“高周转”模式也从这个时候开始大范围流行。有房地产企业提出“速度第一、完美第二”的口号；有的提出“5986”原则，即拿地5个月内动工，9个月可以预售，首月销售超过8成，6成产品为住房；有些房地产企业进一步提出“456”原则，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。从净资产收益率及销售净利率可以看出“高周转”的重要性。

按照杜邦财务分析公式，“净资产收益率=销售净利率x资产周转率×权益乘数”，净资产收益率受三个指标影响，其中，销售净利率因为土地价格高、融资成本高、限价等因素的限制难以走高，权益乘数反映了企业的财务杠杆大小，涉及企业负债风险的限制，因此要提高净资产收益率最有效的办法就是提高资产的周转率。2002-2005年，房地产业的净资产收益率基本保持在5%左右，2009年上升到11.2%，2010年达到13%，此后一直保持在这一较高的水平，2019年净资产收益率为13.24%。房地产企业高周转模式推进节奏与净资产收益率变化节奏基本一致，企业争相效仿这一模式，并持续至今。