中国的商品房市场普遍实施预售制度，但是仍然存在买现房的机会。在明白现房出现的原因之后，我们就知道什么时候才是购买现房的好时机。现房的出现取决于以下几个因素。一是开发商的策略。开发商会在一些有升值空间的房地产项目里预留一部分房子，甚至是“楼王”——综合各类要素后的最佳房源，一直要压到最后阶段才售卖。所以，对于那些追求居住质量的置业者来说，这些房子是比较合适的现房之选。二是开发商的失误。开发商或许前期在推盘策略上出现失误，导致楼盘滞销，到了现房阶段依然没有结盘。大家在买现房之前要做一下调研，判断一下现房出现的原因是属于第一种情况，还是第二种情况，因为有时候第二种情况也会被开发商包装成第一种情况。三是政策限制。政策往往是限制新房人市的一个重要因素，比如政府采取限价政策或加大发放商品房预售许可证的难度。开发商最后不得不将预售房转成现房人市，而买房者可能会因此享受价格上的优惠。相比于期房，现房有很多不同的特点。

买房者可以看到实物，户型和朝向等一目了然。现房即买即住，不用像买期房那样需要等待一两年甚至更长的时间，从而规避烂尾楼的风险。开发商之前承诺的内容已经兑现，买房者不需要过多地担心自己要承担的风险。关于绿化、精装修、楼盘周边的商业区和学区等方面的建设，买房者可以根据前几期的情况进行判断。买房者完成现房交易之后马上可以办理房产证，不用担心开发商手续不全等问题。现房一般不便宜，尤其是在房地产市场整体较好的情况下，现房的价格要比期房高很多。购买现房时，买房者可以选择的空间比较小。开发商也许最后只留了一栋现房发售，买房者不一定能购买到理想楼盘、理想楼层的房子。购买现房时，买房者无法使用期房分阶段付款的方式，需要提前储备大量的资金交首付。

如果买房者决定购买现房，要特别注意以下两点。第一，一定要查看两证，即土地使用证和房产证。买房者要特别留意自己买的房子是否已经被抵押。有的人仅仅基于某个小区已经有人人住或其他人住的业主已经拿到房产证，就判断自己在拿到房产证后万无一失，这实际上是一种误解。买房者一定要清楚，房子按套拥有独立产权，别人的房子没问题，不等于自己买的房子就没问题。如果开发商盖好了房子却没有预售出去，那么这种房子被抵押的可能性很大。还有一种情况就是尾房——楼盘开盘之后，还剩几套没卖出去，但是预售许可证已经过期了，房产证又没办下来。这种无证房不是买房时的优选，如果买房者非买不可，一定要查清楚。我比较推荐的办法是坚持在预售合同登记备案后再付款。

第二，在签合同前去楼盘做实地调研。有一些问题要特别留意，比如光纤网络是否人户，层高是否达到标准(层高一般是3米，净高一般为2.8米)，采光和视野怎么样，楼盘的前方是否有遮挡物，户型是否合理，厨房的防臭弯头是否安装齐全，橱柜脚有没有渗水的迹象等。在签订现房购买合同时，买房者还要注意开发商拿到产权证的时间、产权性质和土地性质，如果都没有问题，就可以放心签合同。